Každý, kdo kupuje nemovitost, ať už novostavbu od developera či starší byt, musí bohužel počítat s tím, že tato nemovitost může vykazovat vady. Mnozí kupující si nejsou vědomi svých práv a toho, že nároky z vad mohou uplatňovat až do pěti let od nabytí vlastnického práva, a že se tak mohou domáhat slevy z kupní ceny nebo případně opravy vad.
Vadou je, když faktický stav nemovitosti neodpovídá dohodnutým vlastnostem v kupní smlouvě nebo vlastnostem obvyklým s přihlédnutím k jejímu stáří a běžnému opotřebení (tzv. faktická vada). Faktické vady lze dále rozdělit na vady zjevné a skryté. Zjevnou vadou je vada, kterou musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat při běžné prohlídce nemovitosti. Skrytou vadou je třeba rozumět vadu, kterou nebylo možné zjistit během běžné prohlídky věci. Skryté vady je tedy možné zjistit pomocí detailnějšího zkoumání věci nebo za použití speciálních přístrojů. Vady se dále mohou dělit na odstranitelné a neodstranitelné (které brání užívání nemovitosti řádným způsobem).
Kupující může nárok z vad uplatňovat z titulu odpovědnosti za vady. Tato odpovědnost prodávajícího vyplývá ze zákona a jedná se o odpovědnost za vady, které měla nemovitost v okamžiku přechodu nebezpečí škody, což bývá zpravidla předání nemovitosti. Kupující nemůže uplatnit nárok z odpovědnosti za zjevnou vadu, pokud prodávající kupujícího výslovně neujistil o bezvadnosti. Kupující má právo vadu nemovitosti oznámit až do 5 let od nabytí vlastnického práva; neučiní-li tak, soud kupujícímu právo z vadného plnění nemusí přiznat. Odpovědnost za vady nelze omezit vyjma výslovného souhlasu kupujícího, k čemuž v praxi téměř nedochází.
Oznámení vady v sobě kumuluje dvě složky, a to samotné vytknutí vady a uplatnění nároku z odpovědnosti za vady, k čemuž kupujícímu běží samostatná promlčecí lhůta. Nárokem kupujícího u odstranitelné vady může být samotné odstranění vady (oprava, dodání nové věci) či sleva z kupní ceny. U neodstranitelné vady má kupující zpravidla nárok na odstoupení od kupní smlouvy a s tím související vrácení kupní ceny. Kupující má rovněž nárok na účelně vynaložené náklady na uplatnění svých práv.
Pokud kupující zároveň není podnikatelem s podnikatelskou činností zaměřenou na nemovitosti, uplatní se zákonná domněnka o existenci vady v době převzetí nemovitosti, pokud se vada projeví do 6 měsíců od převzetí. V tomto případě pak musí naopak prodávající prokazovat, že vada v době převzetí přítomna nebyla.
Prodávající může převzít i tzv. záruku za jakost, že nemovitost bude po určitou dobu způsobilá k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová obvyklé vlastnosti. U záruky je naopak rozhodující výskyt vady v záruční době, nikoliv v době převzetí. Postup uplatnění vady pak v případě developerů bývá řešen smluvně či samostatným reklamačním řádem. Ve spojení s koupí jednotky pak stojí za to zmínit, že ke společným částem nemovité věci běží záruční doba každému vlastníkovi zvlášť.
Mgr. Jana Führerová a JUDr. Ondřej Bultas
Advokátní kancelář Bultas, Kvítková, Kareta a partneři
www.bkkp.cz